Vivienda

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Temas en la agenda nacional

Para llevar a cabo el análisis de los temas relevantes sobre vivienda en la agenda nacional, en primer lugar, se llevó a cabo una revisión hemerográfica en el periodo de 2001-2006 que representó un total de 258 notas de los periódicos el Economista, La Jornada, El Universal, El Financiero y el Independiente[1]. Como primer paso, se identificaron los principales actores involucrados en los procesos de producción, circulación y consumo de vivienda en México. Posteriormente, se clasificó el número de notas relacionando los objetivos estratégicos del programa sectorial de vivienda 2001-2006 y los actores principales. En segundo lugar, se analizaron las posturas de los actores con relación a los temas más relevantes de la agenda en materia de vivienda.

El sector privado es uno de los actores más importantes en lo que se refiere a la producción y oferta de la vivienda y se integra por las constructoras de vivienda, las Sociedades Financieras de Objeto Limitado (Sofoles), inmobiliarias, la banca comercial, las cámaras de la industria y construcción de vivienda, colegios de arquitectos e ingenieros, entre otros. El sector público lo integran: la Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), la Sociedad Federal Hipotecaria (SFH), la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), el Consejo Nacional de Vivienda, los Consejos Estatales de Vivienda y los Institutos de Vivienda en las entidades federativas. El Gobierno del Distrito Federal se incluye como un actor fundamental por su importancia social y económica en vista de la intensa actividad de algunas instituciones locales en la producción de vivienda como: la Secretaría de de Desarrollo Urbano y Vivienda del Distrito Federal, en particular el Instituto de Vivienda (INVI) y el Fideicomiso del Centro Histórico.  El sector académico lo integran especialistas del tema tanto en el ámbito público como en el privado. El Poder Legislativo incluye diputados federales, senadores, asambleístas del Distrito Federal e integrantes de congresos locales de los estados. Por último la sociedad civil organizada está representada principalmente por organizaciones populares demandantes de vivienda y organizaciones de inquilinos, entre las más importantes.

El crecimiento y consolidación del financiamiento de la vivienda es una preocupación tanto del sector público como del privado.  El abasto de suelo con aptitud habitacional y desarrollo de infraestructura y servicios para la vivienda es otra importante preocupación del sector privado (12 de cada 100 notas), en tercer lugar el desarrollo tecnológico y abasto competitivo de insumos (7.2% de las notas).

El apoyo social de la población más necesitada para la adquisición de vivienda, mejoramiento y seguridad jurídica es una preocupación importante del gobierno (una de cada tres notas). La vivienda en renta no esta contemplada en los objetivos del programa sectorial de vivienda y es uno de los temas importantes en la agenda nacional debido a que a nivel nacional una de cada cinco viviendas se encuentra en esa situación, mientras que en la Zona Metropolitana del Valle de México casi 40% de la vivienda es rentada.

El papel del Poder Legislativo en materia de vivienda se enfoca hacia la articulación institucional y el fortalecimiento del sector, la desgravación, desregulación y modificación del marco normativo de la vivienda.

El interés de la sociedad civil organizada en torno a la vivienda se enfoca al financiamiento, articulación institucional y apoyo social para la población de menos recursos. Los temas de la agenda nacional sobre vivienda según los principales actores sociales involucrados se pueden sintetizar de la siguiente manera:

Sector Público

En la medida que el Programa Sectorial de Vivienda 2001-2006, plantea como meta al final del periodo (2001-2006), el financiamiento hipotecario de 750 mil viviendas, ello ha provocado que un aspecto recurrente de las notas de la agenda nacional se centre en los logros en el otorgamiento de créditos por parte de los organismos de vivienda[2]. Por ejemplo, los esfuerzos de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), órgano coordinador de los organismos nacionales de vivienda se orientan hacia el logro de ese objetivo.

Entre los logros de la presente administración, en la prensa se destaca la implantación de nuevas estrategias de financiamiento de los organismos productores de vivienda, tal es el caso del INFONAVIT, donde se han instrumentado nuevos modelos y tecnologías de operación en todas las áreas. Un programa novedoso fue la aplicación de nuevas fuentes de fondeo a través de la colocación de Certificados de Vivienda de Interés Social (CEDEVIS) que permiten al Instituto acceder a nuevas fuentes de financiamiento para otorgar más créditos y beneficiar a un mayor número de trabajadores.[3]  

Sector Privado

Los empresarios inmobiliarios destacan como logros de la presente administración la creación de la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI), la puesta en operación de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la modernización del INFONAVIT y la reactivación de FOVISSSTE, ello ha creado condiciones favorables para el crecimiento del sector vivienda. Sin embargo, señalan que es indispensable incorporar el tema relativo a la participación de dependencias como la Secretaría de Desarrollo Social, la Secretaría de la Reforma Agraria y la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra, en materia de incorporación de nuevos suelos para vivienda.[4] Además consideran que “la industria de la vivienda provoca el desarrollo de la economía y ésta a su vez impulsa el desarrollo del sector, creando un círculo virtuoso de desarrollo económico que inminentemente impacta los aspectos sociales y culturales”.[5]

Las notas recurrentes señalan como aspectos positivos, el fomento de la competencia en el sector a través de la incorporación de nuevas empresas inmobiliarias y la baja en las tasas de interés de las instituciones crediticias y bancarias en beneficio de los usuarios.[6]

Asimismo, los promotores inmobiliarios señalan que el sector hipotecario se puede convertir en el motor de la economía mexicana, aunque se enfrenta al problema de la sobreoferta de vivienda debido a que la oferta de casas no es compatible con el perfil de los compradores.[7]

En el caso del Distrito Federal, los principales actores involucrados en la construcción y de vivienda, se vieron afectados por la promulgación del Bando Dos aprobado por el Gobierno. El ordenamiento impide construir en la mayoría de las delegaciones del Distrito Federal. El objetivo del bando fue el repoblamiento del centro de la ciudad, por ello sólo permite la construcción de vivienda en las delegaciones Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo, Venustiano Carranza y Benito Juárez. Los productores inmobiliarios han afirmado que dicha reglamentación ha encarecido de forma importante la vivienda en el Distrito Federal y por lo tanto, la construcción de vivienda emigró al Estado de México.

Con relación a la vivienda en renta las organizaciones inmobiliarias, como por ejemplo la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), demandan a las autoridades que revisen el impuesto predial base renta, el cual se aplica a todos los inmuebles con un contrato de arrendamiento, porque representa un obstáculo para quienes quieren invertir en vivienda en renta, pues deben pagar más de 50 por ciento de ganancias a la hacienda local.[8]

Sociedad Civil Organizada

Una de las demandas recurrentes de las organizaciones populares es la participación social en los programas de vivienda, apoyos para la adquisición de predios y la construcción de vivienda popular.[9]

Los grupos de la sociedad civil organizada como el Frente del Pueblo, a través de la movilización popular en marchas luchan por obtener créditos de interés social en la compra de casas-habitación de tipo popular y se oponen a que las instituciones públicas de vivienda operen como bancos.

Sector Académico

La mayoría de los especialistas en la problemática de la vivienda coinciden en que existe un déficit que oscila entre los tres y cinco millones de viviendas, aunque es un hecho que las personas o familias que carecen de vivienda habitan en alguna parte. La forma de resolver la falta de vivienda propia es habitando en casas familiares saturadas, cuartos hacinados, con servicios escasos o nulos, etc.[10]

Los especialistas también coinciden en que es necesario extender el financiamiento de vivienda a más segmentos de la población; regularizar los asentamientos, mejorar la planeación y financiamiento de suelo e infraestructura, la recopilación de información precisa del mercado de vivienda y del mercado hipotecario ya que es la base para mejorar el manejo de los riesgos de inversión y la toma de decisiones de las instituciones financieras y la coordinación entre todos los actores.[11]

Un asunto olvidado en la política pública vivienda es la atención de las necesidades de vivienda de la población rural. La vivienda rural debe ser una prioridad que obligue a los tres niveles de gobierno a instrumentar mecanismos para crear reserva territorial, generar infraestructura, desarrollar programa de subsidios y créditos.[12]

Uno de los temas que preocupa a los especialistas es el que se refiere a la vivienda en renta, la mayoría considera que es un problema que se debe regular, reconocen que aunque existe una gran demanda no hay políticas públicas, ante ello se proponen alternativas de solución como puede ser la vivienda social de alquiler que funcionaría como un esquema de participación de las organizaciones, gobiernos y empresas.[13]

En el caso del Distrito Federal se reconoce que la vivienda en renta es indispensable pero ha sido desalentada, castigada e ignorada por los gobiernos durante los últimos 35 años.  Ante esa situación la oferta de vivienda en renta en el Distrito Federal es cada vez más escasa, por ello la población se ha ido desplazando hacia las delegaciones y municipios conurbados.[14]

Los especialistas en la materia proponen como posibles soluciones al problema de la vivienda en renta en el Distrito Federal la creación de un organismo financie la vivienda en arrendamiento y que el estado incentive fiscalmente a los particulares para que inviertan en este campo.[15]

Otro problema que ha sido motivo de estudio, es el que se refiere al poblamiento de los asentamientos irregulares, localizados en las periferias de las ciudades, carentes de servicios urbanos y que han sido una solución para acceder a la vivienda de los sectores de escasos recursos que no tienen acceso a los créditos de vivienda de interés social.

Otros autores ponen el énfasis en la necesidad de hacer mejores ciudades, ya que la vida en la ciudad es la vida en comunidad y por lo tanto, se debería densificar las ciudades. Ello implica retornar al principio del retorno a lo que fue la ciudad, la ciudad concentrada, donde la gente se agrupa porque ahí encontraba absolutamente todo, desde transporte, educación, recreación, salud y comercio.[16]

Los especialistas coinciden en que el desarrollo urbano ha caminado al margen del desarrollo arquitectónico. Las ciudades han crecido sin control. En este contexto, el desarrollo urbano debería ser primero, después el equipamiento y luego las viviendas, con una traza definida y planeada.[17]

Poder Legislativo

Todos los actores sociales involucrados en el tema coincidían en la necesidad de que el Poder Legislativo promulgara una nueva Ley General de Vivienda. En el mes de abril de 2006, el Pleno de la Cámara de Diputados aprobó el dictamen de la nueva Ley de Vivienda, ahora se turnó al Ejecutivo para ser publicada en el Diario Oficial de la Federación.

Para el proceso de dictamen la Comisión tomó en cuenta los proyectos de reformas a la Ley Federal de Vivienda, así como aquellos proyectos que proponían una nueva ley en la materia y formó un grupo plural de trabajo, abriendo un espacio para el debate, el análisis y formulación de propuestas.

Entre las ventajas de la nueva Ley de vivienda se pueden mencionar: el reconocimiento del Sistema Nacional de Vivienda, como el mecanismo permanente de coordinación y concertación entre los sectores público, social y privado; la creación de una comisión intersecretarial donde las dependencias y entidades del Poder Ejecutivo Federal, acuerden políticas públicas uniformes y coherentes; la determinación de las facultades de un consejo nacional en la materia, que tenga por objeto la regulación del crédito, del ahorro y del subsidio de vivienda de interés social, emitirá las normas para la calidad y sustentabilidad de la vivienda y regule la atención de las necesidades de suelo para vivienda, además de que impulse la producción social de la vivienda, la creación de la Comisión Nacional de Vivienda como organismo público descentralizado, no sectorizado, que integre y consolide bajo un eje rector, las atribuciones y políticas del Gobierno Federal en materia de vivienda y suelo; el reconocimiento de los procesos de producción social de vivienda, entendida como aquella que se realiza bajo el control de auto productores, auto constructores y otros agentes sociales que operan sin fines de lucro y que se orienta prioritariamente a atender las necesidades habitacionales de la población de bajos ingresos y el apoyo a la vivienda de las comunidades rurales e indígenas, donde la ley propone que las políticas y programas habitacionales reconozcan sus características culturales y respeten sus formas de asentamiento territorial.

Propuestas sobre políticas de vivienda en la Plataforma Electoral de los principales partidos políticos

En la plataforma electoral del Partido Acción Nacional se considera a la vivienda en el rubro de protección social y consolidación del patrimonio familiar, y se proponen entre otras las siguientes acciones: fortalecer las instituciones de seguridad social y de vivienda de los trabajadores del sector público y privado con un enfoque basado en la mejora continua del servicio a los derechohabientes y sus familias; profundizar los programas de acceso y construcción de vivienda dirigidos a las familias de bajos ingresos, a la población rural y a los trabajadores independientes; fortalecer programas orientados a la expedición de títulos de propiedad de la vivienda; impulso a la movilidad habitacional a través de un mercado secundario de vivienda y mecanismos de compra-venta de viviendas usadas y se mantendrá el crecimiento de la construcción de vivienda, consolidando las instituciones y un sistema moderno con tasas y plazos accesibles a toda la población.[18]

Por su parte, en la plataforma electoral de la Alianza por México, conformada por el Partido Revolucionario Institucional y el Partido Verde Ecologista de México, se incluye a la vivienda como parte importante de la política económica para el crecimiento y el empleo; considera que la vivienda digna es una manera de elevar las condiciones de vida de la familia, para ello propone el diseño de mejores instrumentos de financiamiento, además propone que la vivienda debe estar inserta en un entorno de desarrollo urbano con calidad de servicios e infraestructura. Entre las propuestas más importantes se mencionan: reafirmar el papel del Estado como promotor y regulador, reformar la legislación en materia de vivienda y planeación urbana, impulsar programas de vivienda rural, continuar fomentando la participación de la iniciativa privada en los programas de construcción de viviendas; establecer la certificación de calidad de las viviendas, promover un mercado de vivienda popular, así como programas de vivienda en renta con opción a compra para asalariados y no asalariados y eliminar las restricciones para las mujeres trabajadoras y jefas de familia puedan acceder a los programas de vivienda.[19]

Por su parte, en la Plataforma Electoral de la Alianza por el Bien de Todos (Partido de la Revolución Democrática y del Trabajo) incluye la vivienda como parte de la política social y propone, entre otras acciones: garantizar a todas las familias el derecho de acceso al suelo y a la vivienda digna, para ello, impulsa la unificación de la normatividad sobre el mercado de suelo y vivienda en propiedad y renta, mediante una nueva Ley General de Vivienda; orientar el financiamiento hacia la promoción de vivienda popular; impulsar y aplicar una normatividad rigurosa, que defina, el tamaño mínimo aceptable de las viviendas y el tamaño de los conjuntos habitacionales; modificar las reglas de operación del sistema bancario y financiero y del sector público y privado de vivienda, para hacer accesible el crédito a todos, incluyendo al sector de no asalariados; promover la asociación de capital privado, inversión estatal y esfuerzo propio de los sectores demandantes para construir viviendas de interés social y popular; impulsar programas de construcción y autoconstrucción de vivienda, democratizar la organización de las empresas constructoras de vivienda y transparentar los recursos del INFONAVIT.[20]

ANEXOS

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[Citar como] Centro de Estudios Sociales y de Opinión Pública, "Temas en la agenda nacional", en Vivienda [Actualización: 5 de junio de 2006], en www.diputados.gob.mx/cesop/